A Baixa de Coimbra encerra diversas fragilidades de ordem física, social e económica que se interligam no espaço e no tempo e cuja percepção imediata se traduz na actual degradação de grande parte dos edifícios.
O diagnóstico está basicamente feito nas suas diversas vertentes. Os caminhos para sair desta situação são diversos e implicam escolhas e tipos de intervenção pública ou privada diferentes.
Um dos caminhos seria o de promover a recuperação do edificado tal como previamente existente, sem preocupação com a sua adequação às necessidades dos utentes dos dias de hoje. Corresponde a uma visão museológica da cidade, não cuidando da sua sustentabilidade económica e exigindo a aplicação de fundos públicos em quantidades massivas. Como é bom de ver, se esta actuação é possível perante um ou outro edifício mais representativo do ponto de vista patrimonial, a evolução económica do país é completamente incompatível com esta atitude perante grandes áreas da cidade.
Outro caminho é o preconizado pela legislação existente com vista à reabilitação de zonas urbanas históricas, que deu origem à formação das Sociedades de Reabilitação Urbana cujo objectivo é promover o procedimento de reabilitação urbana nessas áreas.
Nos termos definidos para as SRU, a reabilitação urbana deverá ser prioritariamente realizada pelos proprietários dos prédios localizados nas áreas definidas para a sua acção. As SRU começarão por preparar os documentos que regem as intervenções do ponto de vista urbanístico, devendo os projectos de reabilitação sujeitarem-se às normativas por eles definidas. Apenas nos casos em que os proprietários não podem ou não pretendem realizar a reabilitação dos seus prédios, as SRU avançarão com os seus poderes de intervenção que incluem os de expropriação.
No caso de Coimbra, a Coimbra Viva SRU tem já elaborado e aprovado o denominado Documento Estratégico de uma significativa zona da Baixa, estando a decorrer o procedimento que corresponde ao período em que os proprietários decidem se avançam ou não para a reabilitação dos seus prédios. Está igualmente a decorrer um concurso para escolher a entidade que elaborará o Documento Estratégico de outra zona importante da Baixa, que abrange o Terreiro da Erva.
Deve-se realçar que o Estado não intervém financeiramente neste processo, isto é, não existem subsídios para a reabilitação. Estão no entanto previstos alguns apoios relevantes, como sejam o IVA especial para a realização destas obras que é de 5% em vez de 21% normais, bem como a quase total dispensa de pagamento de taxas urbanísticas municipais e isenções de pagamento de IMI durante alguns anos.
A questão do financiamento das operações é muito relevante, dado que um apreciável número de proprietários entendem não fazer as obras pelos mais diversos motivos: ou porque são herdeiros que pelo seu elevado número não conseguem entender-se, ou porque não têm condições económicas, ou porque são muito idosos e entendem já não ter condições físicas e psicológicas para entrar neste processo, ou apenas porque não estão dispostos a fazer as obras.
A legislação em vigor permite que as SRU adoptem o princípio das parcerias público-privadas para a realização da reabilitação. As condições externas para o surgimento de parceiros privados para a reabilitação não são, no entanto, muito favoráveis neste momento, quer por uma certa retracção económica geral, quer pela crise financeira internacional ligada precisamente a alguns sectores do imobiliário. Sabendo-se que a reabilitação não é à partida uma actividade económica concorrencial face à construção nova em outras zonas urbanas, será necessário encontrar vantagens comparativas que compensem aquela desvantagem, designadamente para todos aqueles que preferirão residir numa zona histórica, o que exigirá esforços não só da SRU, mas também de outros sectores sejam públicos, sejam privados.
Outra solução será a constituição de fundos de investimento imobiliário, em que a subscrição de unidades de participação poderá ser feita em dinheiro ou através da entrega de prédios a reabilitar. Na conjuntura actual, talvez seja esta a via mais favorável para obter o necessário financiamento das operações de reabilitação. Uma vantagem será a possibilidade de os próprios proprietários participarem na reabilitação, sem terem de despender dinheiro, entrando com o valor dos seus prédios. Também as empresas e outras entidades interessadas na reabilitação poderão participar, bem como investidores a nível pessoal ou empresarial que pretendam rentabilidades competitivas com as oferecidas normalmente pelos depósitos bancários.
A Coimbra Viva SRU, em colaboração estreita com a Câmara Municipal de Coimbra e com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana analisa as vantagens e desvantagens de cada uma das soluções. Não se poderá perder de vista que a reabilitação urbana da Baixa só será um sucesso se, além de manter moradores actuais, tiver a capacidade de atrair novos residentes, se conseguir reanimar economicamente o comércio local e se conseguir atrair novas actividades económicas e lúdicas, isto é, se conseguir recuperar a centralidade perdida.
Publicado em o "Campeão das Províncias" em 14 de Fevereiro de 2008
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